“金九银十”成前尘往事楼市回暖恐黄粱一梦

2016-5-27 编辑:admin 来源:房产资讯网 阅读次数:
  导读: “金九银十”一向被视为房地产传统的销售旺季,然而自去年年底以来低迷的市场却令开发商们难有以往的乐观。近一时期,房地产开发商形成泾渭分明的两派,一是以王石为代表的“主降派”,另一是以潘石屹为代表的“挺涨派...

“金九银十”一向被视为房地产传统的销售旺季,然而自去年年底以来低迷的市场却令开发商们难有以往的乐观。近一时期,房地产开发商形成泾渭分明的两派,一是以王石为代表的“主降派”,另一是以潘石屹为代表的“挺涨派”,其实无论打什么牌,目的只有一个:推动楼市回暖。不过,多数业内人士认为,9月和10月这两个月并不能改变楼市从去年底以来就弥漫的观望情绪。

开发商:“先降”者“先生”?

万科中秋节前在上海推出“喜迎中秋、八盘共庆”活动,携旗下金色雅筑、新里程以及四季花城等8大楼盘集中促销,房价直降10万元。与万科率先发动价格战、在全国频频掀起降价浪潮不同,潘石屹和他的SOHO中国却逆势而动,自9月1日起全面上调房价,上调幅度为5%左右。

无论是其他开发商,还是打折楼盘的前期业主,对于“主降派”均表现出不同程度的忧虑。他们坚定地认为“搅局者”来了,更有观点认为,高喊降价居心叵测,是以降价行为达到行业“洗牌”目的。

时至9月,楼市显示的情况依然不乐观。有统计数据表明,在绝大多数城市,居高不下的成交价格与持续低迷的成交量严重倒挂。然而,万科给房价撕开一个口子,形势似乎将变得更为明朗:“房价只能涨不能跌”的神话被打破,各地房价将如多米诺骨牌一般逐个下跌。

福州市一家大型房地产开发企业负责人告诉记者,今年年初刮起的一股降价潮就已经很好地阐释了什么叫“先降”者“先生”。这位负责人说,今年年初,他的公司曾坚决地站在“挺涨派”一方,房价只涨不跌,而作为他的一个强有力的竞争对手从今年春节过后就率先降价。等到了今年5月份结果出来了让人悔之晚矣,他的楼盘陷入严重滞销,而对手的降价楼盘却实现了“旺销”,从而快速回笼资金。

业内人士认为,当前房地产弱市之下的“降价”不失为开发商的自救良方。在上海、北京等大城市,9月份以来,不约而同地出现了大范围的房价松动,与之前半遮半掩的打折促销截然不同。

北京大学房地产研究所所长陈国强认为,每一轮的降价都难以避免地引发各利益群体的“暗战”,但事实证明,无论其他利益相关方如何“抵制”,降价依然是带动销售的一剂良方,这也是一些地产公司宁愿顶着压力打折促销的动力所在。

购房者:不降无法刺激有效需求

也有业内人士指出,“主降派”和“挺涨派”不可谓不聪明,他们都及时、成功地向市场释放了自己产品的信息,又一次成为媒体追逐的焦点,无论真降还是假涨,都已实现各自目的。别的开发商如果盲目跟风,可能只有死路一条。房价涨跌牵动各方神经,而购房者依旧选择观望。记者在北京、福州等地采访发现,多数潜在的购房者表示,房价不继续下调无法刺激有效需求。 

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在北京,据亚豪地产最新统计数据显示,预计9月、10月,这个城市约有79个房地产项目开盘入市,虽然与去年同期相比锐减,但对比今年以来的统计数据,楼市供应量将有望出现增长。

在福州,开发商从去年年底“捂盘”到今年上半年“放量”,摆出一副市场低姿态。近来福州楼市又酝酿“变天”,大量豪宅借“金九银十”到来之机高调入市。

从事IT行业和出版行业的熊建州夫妻俩月收入在北京不算低,但是北京的高房价让他们拥有自己房子的梦想遥遥无期。熊建州说:“我在IT行业干了4年了,可现在连房子的首付都成问题,当前楼市的泡沫仍然很多,房价还应该降。”

前一阶段,高盛对北京、上海等12个主要城市购房者的调查显示,房价只有下降到当前水平的10%到20%或更多才能刺激需求。同时,高盛调整了对奥运之后的房价预期,12个主要城市的房价将在去年底平均水平基础上再下调15%到20%,并预计开发商买地的步伐也会受制于高负债率而有所放缓。

“房价还会不会下降?一旦各地的购房者都在思考这个问题,那么说明房价已经在降了。”福州大学房地产研究所所长王阿忠说:“尽管楼市持续陷入低迷,但目前房地产开发利润率仍然维持在30%到100%的高水平,房价仍有继续下降的空间和可能性。”

楼市“寒冬”刺痛谁的神经

购房者继续固守观望,刚性需求看得见摸不着,迎接楼市的将是一个“寒冬”。开发商、金融部门和地方政府都不愿继续深陷其中。 

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业内人士认为,受信贷政策等综合性政策影响,开发商的资金链已经越绷越紧,同时,持续低迷的楼市成交量更令开发商的资金链备受考验。国泰君安6月的一份研究报告指出,2008年房地产行业资金缺口达7100亿元,相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。尽管对于这一“资金缺口”是否真实的争辩仍在继续,但房地产企业的资金短缺仍可以从其融资动作的蛛丝马迹中得出答案。

通常房企的融资渠道为银行贷款和上市融资两个方面,而现在越来越多的房企转向其他融资渠道。在万科9月初发布的一份公告显示,该公司将发行总额不超过59亿元公司债券。而7月份以来,已有保利地产公布发行43亿元债券、中粮地产公布发行12亿元债券。闽江学院经济师林忠华认为,现在市场上许多开发商的负债率都超过60%的警戒线,一些中小型房企将面临生死大限。

业内人士指出,楼市低迷以及房地产企业资金链条收紧,都在暗示风险可能向金融部门传导。中金公司最近发布的一份报告指出,如果国内前10大城市房价下跌10%,GDP增速将下降到9.5%,上市银行不良余额将增长19%,不良贷款率将上升14个基点。

日前,央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》,要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理,加强对房地产开发企业自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估等。业内人士指出,当前金融监管层的一系列举措显示出其对风险防控的前瞻性,将对商业银行起到强烈的警示作用。

地方政府更不愿深陷土地市场“流拍”寒潮。国土资源部全国城市地价动态监测系统数据显示,上半年全国土地有接近一半都是以底价成交收场,更有10%左右的土地遭遇流拍流标。

在宏观调控基调是稳定楼市的背景下,一些地方政府开始频频动作。北京市用缓推地块来缓解土地市场压力,福州市则干脆推出了“救市一揽子政策”,包括“公布拍卖起始价”“土地前期‘议价’”“延长交款期限”等,深圳的做法是向企业回购土地,河南省对住房公积金贷款的首付比例、贷款期限、贷款条件做出一系列的优惠调整等。

  

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