小房子大赚头:普通女工炒楼经历

2016-6-21 编辑:admin 来源:房产资讯网 阅读次数:
  导读: 编者按:欧阳姨,荔湾区一位普通的工厂职工,在将近退休的年龄,一个偶然的机会,她在投资楼市上淘到了人生的第一桶金。从此一发不可收拾,从2004年5月到12月短短的八个月中,欧阳姨购买了5套房子,其中1套刚刚购进,1套...

编者按:欧阳姨,荔湾区一位普通的工厂职工,在将近退休的年龄,一个偶然的机会,她在投资楼市上淘到了人生的第一桶金。从此一发不可收拾,从2004年5月到12月短短的八个月中,欧阳姨购买了5套房子,其中1套刚刚购进,1套正在装修中,另外3套房子顺利出手,利润相当可观。在采访中,欧阳姨最常说的一句话是“很有意思的”。看来,投资房产对于她来说是一件简单而有趣的事情,让我们一起走进这位普通女工平凡却不寻常的炒楼经历中。     一次偶然——淘得第一桶金     说起投资房产,欧阳姨笑说那是一次意外。事情是这样的,2002年,欧阳姨的小女儿考入109中读书,而当时他们一家住在大坦沙。心疼女儿每天奔波,欧阳姨想到在东山买一套小面积的房子给女儿祝正巧这个时候,一个远方亲戚在东华东路有一套20平方米的房子想出售,这套房子在一楼,虽然只有8年楼龄,但是由于长期出租,房子内部被租客弄得一塌糊涂。欧阳姨回忆当时去看房子的情景说:“房子只有一个窗户,而且厕所堵了,用水泥、沙填了厚厚一层,还不断有屎水流出来。当时这个房子在亲戚中谁也不要,放中介也买不出去。但是我一看就决定把它买下来。”于是,欧阳姨用不到6万元就把这套房子买下来了。     再次来到这间小房子,欧阳姨心中已经有了“改造”的计划。当务之急是解决厕所堵塞问题,她请来装修师傅重新挖了一条“屎渠”,只用了400块就搞定了。然后在原来窗户的基础上扩大窗框,并且安装漂亮的铝合金玻璃窗户,房子的采光问题也解决了。接着把房间的水电、地砖、墙面全部重新装修,原来的烂房子摇身一变成了“安乐窝”。购置了家具电器后,来参观的亲戚朋友都说,这小房子俨然一个样板房。这样大整修一番,欧阳姨算了算,装修只用了一万多。小房子最初是为了给女儿住的,没想到一年多过去了,女儿才去住三两回。毕竟是普通工薪家庭,欧阳姨决定把房子租出去。一放盘,房子就以900元/月的租金租了出去,出租不到半年,就有买家看中,于2004年4月以11万的价钱卖了出去。欧阳姨打开计帐的小本本,上面写着东华东21平方米,购入、装修和家电共用7.8万,卖出11万。这一次的偶然,使欧阳姨尝到了投资的甜头,从此便一发不可收拾了。     两大标准造就快速转手     如果说,第一次投资成功带有一定的偶然性,或者说因为现在的房价不断攀升,才使两年前的房子可以买个好价钱。在得知欧阳姨之后的几次投资的经历后,这种观点就再也站不住脚了。欧阳姨如数家珍地报出了这八个月来她买的五套房子:东华西36.7平方米,东华西34平方米,东川路42平方米,东华西24平方米,西华路43平方米。     当问到为什么都是小面积的单位时,欧阳姨毫不犹豫地说好转手,接着滔滔不绝地讲起她选择房子的经验来。纵观这5套房子,清一色的小面积,最大只不过是43平方米,价钱最便宜的11.9万,最贵的16.3万,这是欧阳姨选择房源的第一个标准——小面积,总价低。     最重要的是这些房子都是在老城区,其中4间在东山区,1间在荔湾区。区域的选择也是有讲究的,欧阳姨分析了两个区域的不同:东山区的二手置业者的心理价位比较高,而且有入读名校的机会,成交价钱高;而荔湾区生活素质不如东山,二手房转手价相对较低,所以最近以16.3万购入的西华路那套单位,暂时不准备装修。欧阳姨老到地算了两笔帐:由于该房子的两个房间正朝南,而且其中一个房间还有一个近10平方米的大阳台,楼层在三楼,不高不低,预计不装修以17.5万出售,赚1万左右,可能还比较好出手。假如投入1万多装修,要想赚1万多就要放约19万,对于荔湾的二手置业者来说,19万的价钱有点高了,未必好出手。这是欧阳姨总结的第二个标准——因房制宜,转手要快。     装修和地段,保证投资收益     欧阳姨彷佛一个装满故事的匣子,一打开,精彩故事不断。伴随着爽朗的笑声欧阳姨享受地回忆起出售的3套房子的经历。赚得最多的是东华西路那套36.7平方米的房子,赚的是别致的装修。这是欧阳姨淘到第一桶金后买的首套房子,买入价11.9万,卖出18万。这套房子也是一间没人要的房子,房子的厕所在客厅里,客厅没有窗户,靠厨房的小窗户透光,是典型的“一进门就破财”的格局,但是欧阳姨一看就买了。有了第一套房子的经验,欧阳姨深深明白,只要能把原来不好的格局改得合理就能赚钱。在别人眼里觉得格局不好的房子,只要经过欧阳姨一改造,马上就能“山鸡变凤凰”。果然,把这套房子做了几个改动,情况就大不一样了:将厕所从客厅退入厨房,厕所排水管仍在客厅,就用水泥砌筑成一个柜子,装饰好用来放电视;将厨房的窗户扩大,装上铝合金玻璃窗,客厅马上亮起来了;房间窗户又小又高,把窗户改低改大;窗户旁有一大柱子,不好利用,就从柱子开始,沿着窗户下沿砌筑一个水泥台面,形成一个“内飘窗”,可以当作沙发用。水电、厨厕等也是重新装修,还添置了必要的家具,特别让欧阳姨自诩的是,她在12平方米的房间里放置了一套藤椅,再在藤桌上放一瓶花装饰,温馨小家的氛围油然而生。果然,买家一看马上就成交了。     卖得最牛的单位是东华西34平方米,牛在开价一次比一次高,结果买家还是决定买。这套房子有10多年楼龄,装修妥当后在中介放盘,没多久就有一个买家看中,第一次开价18.5万,买家一时犹豫没有成交。第二天,这套单位以1500元/月租了出去,并应租客的要求烧了防盗网和雨棚。没几天,上次犹豫的买家又来了,告知欧阳姨非常喜欢这套单位,愿意以18.5万买下,这时欧阳姨以加烧防盗网和雨棚为由把价钱升到19万,买家只是略作犹豫便爽口答应买下,结果真的以19万成交,赚了5.2万。     风险最大的一次是东川路一套有三、四十年楼龄的混合结构的房子。虽然房子楼龄过长,但是房子所在地是属于东川路小学地段。而且从东川路小学到房子不需要过马路,市场就在楼下,生活非常方便,极具升值潜力。于是,欧阳姨狠狠心就买下了。中间还有一个小插曲,欧阳姨买这套房子前是没有进屋看,只在外围看过后就买下的,这不得不佩服欧阳姨的胆量。另外,这套房子业主放盘价为14万,欧阳姨和中介的成交价是15万,中间被中介“吃”了1万。价钱增高也使风险加大,然而结果证明欧阳姨眼光独到,最后房子装修1.3万,卖出价19.5万。这套房子赚的就是地段。     在采访过程中,欧阳姨爽朗的笑声和快人快语给大家留下了深刻的影响。或许正是欧阳姨爽快的性格,在她手上的房子是来得快也去得快,对投资回报只求有不贪多。这种风格也使欧阳姨成为中介和装修师傅欢迎的人,由于寻盘和放盘都在中介,现在只要有人放盘,中介就会第一时间通知欧阳姨。谈到被中介“吃水”的那次经历,欧阳姨豁达地说:“算了,反正中介有得赚我也有得赚。”另外,从第一间房子就帮欧阳姨装修的师傅,已经成为欧阳姨的“御用”装修师傅,良好的合作关系也使每间房子的装修物美价廉,无形中也降低了投资成本,保证了更好的收益。     在谈到成功投资的秘诀时,欧阳姨谦虚地说都只是玩玩,没有什么秘诀,只能说积累了一点经验,但笔者觉得,豁达、爽朗的性格是造就欧阳姨成功的重要因素。下面,我们把欧阳姨的经验归纳为5条,供读者参考:⒈选房源首先看地段,内部结构最关键要能够改,这样就可以通过改结构使房子结构合理,从而提高转手价格。     ⒉装修材料和家具最要紧价廉物美,但是厨房一定要找厨柜公司上门做,以提高装修档次。     ⒊心态要正确,有的赚就赚,就算赚一餐茶钱也值得高兴。     ⒋投资要胆大心细决定快,风险肯定是有的,问题是有没有眼光和胆量。     ⒌关键交易细节要亲自跟进,比如东山地段生入学问题,就要亲自跟进上手业主的就读情况和户口是否迁出,以免出现纠纷影响转手。

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