楼市两极分化日益严重,下半年“去库存”压力山大

2016-7-1 编辑:房产资讯网小编 来源:房产资讯网 阅读次数:
  导读: 不知不觉中,2016年已经走过了一半,在刚刚过去的上半年,“地王”、“限购”、“去库存”成了中国楼市最关键的几个词语。那么时间过半,下半年的楼市会如何走呢?我们邀请了好屋新房事业部副总裁张敏,为我们盘点上半年楼市特点并为下半年的走势做个大致的预测。 ...

不知不觉中,2016年已经走过了一半,在刚刚过去的上半年,“地王”、“限购”、“去库存”成了中国楼市最关键的几个词语。那么时间过半,下半年的楼市会如何走呢?我们邀请了好屋新房事业部副总裁张敏,为我们盘点上半年楼市特点并为下半年的走势做个大致的预测。

 

两极分化的全国楼市

2015年330新政的出台全面点燃了全国的楼市,经过一年的加温,2016年楼市迎来了爆发。根据国家统计局数据显示,2016年上半年,楼市整体呈现量价齐升的格局。受到中央去库存的政策宽松的影响,1-5月,全国商品房成交面积约4.8亿平方米,同比增长超过3成。商品房销售额3.68万亿,同比增长50.7%。价格方面,全国商品房均价同比上涨13.1%。

从整体数据来看,去库存战役取得了一定的胜利。但是我们也不得不看到,楼市整体向好的背景下是两极分化的日益严峻。

今年上半年,全国楼市不平衡情况越来越严重,库存压力比较大的三四线城市,库存不降反增,而一些库存压力去化较好的城市却呈现出库存警告,两者的冷热不均可见一斑。

楼市火爆也带动了土地市场的井喷。数据显示,截止6月15日,全国范围内总价超过15亿元、溢价率超过50%的地王总数达到了90宗。仅五月份,全国土地市场加冕69宗地王,以央企为代表的50余家大型房企合计拿地金额超过3800亿,比去年同期增长近5成,而众多地王中最具标志性的是5月27日的以123亿成交的杭州奥体地王,它也成为全国第八个超百亿的地王。地王的涌现意味着高昂的土地成本最终将传导到消费者端,未来的房价将会面临上涨压力。

一线城市楼市火热,但是“穷城市”却有苦说不出。从全国范围来看,超过7成的库存主要集中在600多个经济实力较弱的三四线城市,部分城市商品房存销比甚至超过30个月。楼市的两极分化不仅在地区间,就是同一个省份中的不同城市之间也呈现这这种冷热不均的局面。以江西为例,南昌5月房价环比涨幅1.5%,跻身热点二线城市之列,而同省的其他城市,比如上饶、宜春等城市库存压力巨大。产生高库存的深层原因是经济结构不合理,产能过剩,发展动力不足,随之而来的是人口的流出、资金的流出,最终形成了供过于求。

下半年迎来阶段性调整?

张敏认为今年上半年市场的暴涨是330以来的一系列宽松政策的刺激。而随着楼市的分化,这种全国范围的政策会越来越少出现,楼市政策会根据城市的不同量体裁衣。

上半年热度过热的城市将会进入一个冷静期。而上半年库存压力依然严峻的城市将可能出台一系列的刺激措施,不排除通过以价换量的市场调节。

对于政策出台的时机,张敏认为“金九银十”将是下半年楼市是否调整的关键点。每年的6-8月一般被认为是楼市的淡季,不少开发商会根据上半年的业绩状况调整下半年的销售计划。而去库存压力是否出现改观?地王是否依然热度不减?都将影响下半年政策的方向。

值得一提的是,六月底,一则耕地保有量大幅下降的消息可能开启“地王”降温的序幕。根据《每日经济新闻网》的消息,6月23日国土资源部召开视频会议,安排部署土地利用总体规划调整完善工作,并给各地下发了《土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案》(下称《调整方案》)。按照《调整方案》,北京天津和上海三地2020年的耕地保有量指标,均大幅降低。北京:原需保有21.47万公顷耕地,现在为11.07万公顷;天津:原需保有43.73万公顷耕地,现在为33.40万公顷;上海:原需保有24.93万公顷耕地,现在为18.80万公顷。

耕地的减少虽然蕴含了建设用地指标的增加,缓解一线城市用地紧张的情况,但是城市多出来的这几百公顷的土地是否都能转化为建设用地尚有待明确,因为新释放的土地指标还有公共设施、道路、桥梁等多种用途。张敏表示,耕地保有量的下降确实给一线城市增加土地供应提供了想象,有间接的缓解作用。

去库存依然是主要任务

面对两极分化的楼市,张敏表示,下半年,一线城市受到地王、销售任务的完成以及限购政策的影响,“观望”将有可能成为下半年热点城市的代名词,而上半年去库存不力的三四线城市将会在下半年投入更多努力去化促进库存去化。

面对严峻的去库存任务,国务院办公厅日前印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见体现了鼓励住房租赁消费、促进购租并举、实现住有所居的政策意图。住房租赁新政实际上拓展了去库存的思路和范畴。张敏表示,通常我们说到去库存,总是认为把房子卖出去就是去库存。但是,中央提出的租赁消费则将大大激活房产的使用,通过租赁将存量房投放到市场中去,既产生市场效益又能满足人们的居住权,这也是去库存的一种表现。

那么作为去库存一线的企业来说,如何降低推广成本,如何准确找到消费者,成为微观上必须解决的问题。打破传统销售模式的房产O2O或许是企业实现去库存压力的好方法。张敏指出,库存企业面临的问题主要是供求关系以及居高不下的运营成本。O2O模式可以让企业节约下巨大的推广成本,通过口碑营销找到真正有需求的消费者。专业的房产O2O平台可以让渠道、经纪人、电商等共同配合以达到降低成本,实现精准销售。

好屋的O2O营销模式从2012年就开始探索,经过四年的运营已经形成了一套比较符合去库存需求营销方法。四年来,好屋创新的房产O2O运营模式得到了众多开发企业的认可,规模也在不断壮大。截止5月末,平台汇聚了540万的房产经纪人,其中专业经纪人60万,社会经纪人480万,庞大的经纪人队伍为去库存奠定了数量基础。好屋已经在库存压力较大的27座城市设立了分公司,平台合作城市则达到了109个。260余家品牌开发商与好屋签订了合作协议,合作项目超过1000个。可见房产O2O模式已经成为企业去库存任务中不可忽视的一条全新途径。

 


文章出自:房产资讯网www.fc-news.cn,尊重版权是美德,转载请保留原地址,感谢合作!

下一篇:没有了!