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定金、订金一字之差防忽悠

2016-5-24 编辑:admin 来源:房产资讯网 阅读次数:
  导读:        张女士是太原市一家公司的职员,她省吃俭用终于攒够了首付的钱,准备在太原买一套房子,把老家的父母接过来一起住。经过多番考察,她终于选好了一套房,并付了一万元定金。后来,张女士的父母觉得房子的位置...

    

   张女士是太原市一家公司的职员,她省吃俭用终于攒够了首付的钱,准备在太原买一套房子,把老家的父母接过来一起住。经过多番考察,她终于选好了一套房,并付了一万元定金。后来,张女士的父母觉得房子的位置有点偏,张女士就不想要这套房子了。她找开发商退钱,人家不给退。她找了律师,可当时开发商开具的收据上写的是“订金”两个字,律师说没办法追究责任。
   刘女士同样看好了一套房子,现场交了2万元订金,开发商开具了名称为“订金”的收据,并且约定一周后付清余款签订合同。可一周后,她去签合同的时候,开发商告诉她那套房子已经卖出去了,要么退她钱要么给她换套房子,她不能接受。咨询律师后,刘女士却得到回复,开发商提出的两种解决办法是合法的。
   不管张女士还是刘女士,她们遭遇的其实是个有点咬文嚼字的问题,是“定金”还是“订金”,一字之别差了许多。而一些开发商也利用人们法律知识的欠缺,设下了陷阱。太原市房管局房产产权登记中心预告登记科工作人员告诉记者,“定金”是指当事人约定由买房人给开发商支付的一部分数额的货币,它在法律上具有一定的担保效力,目的在于促使开发公司履行债务责任,保障买受人的债权得以实现。签合同的时候,定金必须以书面的形式进行约定,同时还应该约定定金的数额和定金的交付期限。而“订金”目前在法律上没有明确的规定,它不具备定金所具有的担保方式,可视为预付款。当合同不履行的时候,或者是除不可抗力外,应该根据双方当事人的过错承担相应的违约责任。
   据了解,“定金”在法律上有比较严格的界定。定金按照法律性质的不同可以有多种分类,如证约定金、违约定金等等。定金在我国《担保法》上是债权的一种担保方式,在《合同法》上是承担违约责任的形式之一,基本法律性质是违约定金,并具有担保合同履行的性质。当然,这种担保是同时适用于买卖双方的。买房人如果不履行义务的话,将无权要求售房一方返还定金;如果收取定金的一方不履行债务的话,应当向买房人支付双倍的定金。债务人履行债务后,依照约定应该将定金作为房款或者是返还现金。值得一提的是,在签订正式的买卖合同之前,买卖双方签订的认购书并不属于房屋买卖的契约,也不具备契约的法律效力。如果认购书中有定金的条款,而购房者在签订认购书后反悔,开发商也是有权不退还这部分钱的。所以购房人一定要在签任何合同或缴纳任何费用之前谨慎小心,以免造成损失。
   工作人员提醒大家,为了避免损失,与他人签合同时,一定要谨慎,分清“订金”与“定金”的差别,维护好自身的权益。还要提醒大家,我国相关法律也对定金应该缴纳的数额有明确的规定。一般来说定金不得超过主合同标准额的20%,所以要对开发商提出的定金数额格外关注,谨慎对待。
   火眼金睛识中介
   如何选择正规中介公司
   买二手房或是商品房时,不管是前期选房,辨别房源质量,还是后期的房屋交接,过户手续办理,物业交验等一系列的问题都很重要,很多购房者都会选择挑选中介公司来完成这些繁琐的细节工作。而房地产交易因为是一项涉及资金价值大、环节多、程序复杂的活动,如果单靠双方当事人的努力有时也无法做到。一个有序、活跃、成熟的房地产市场,中介组织扮演着重要的角色。那么,如何选择一家正规的中介公司呢?
   据了解,太原市有房地产经纪机构104家,主要经营二手房销售、房屋租赁或者楼盘代售业务。太原市房管局工作人员介绍,一般选中介机构要看三证:工商营业执照、税务登记证及房地产经纪机构资质证。这其中的房地产经纪机构资质证是最为重要的一个证件。中介机构取得这个证件的前提是拥有足够数量的经纪人,也就是从专业的角度保证了后期买房的顺利完成。没有资质的经纪人员所签的合同属于不规范合同。除此之外,在营业场所还应当对一些工作的流程以及收费标准进行公示。目前在太原市,对于中介服务费的收取标准是在成交房价的3%之内,除此之外,中介收取的未经约定的任何费用都是违规的。
   据了解,目前太原市是依照《太原市城市房地产交易管理条例》和《房地产经纪管理办法》对房地产中介服务机构进行管理。非本行政区域内的房地产中介服务机构在太原市从业的,必须取得工商管理部门核发的营业执照,并到房产管理部门备案。另外,房产中介机构每年都要进行年度审核。对未取得房地产中介机构资质,擅自从事房地产中介服务活动的违规中介机构,按照有关规定,由房产管理部门责令停止违法行为并函告工商部门吊销营业执照等给予相应处罚。
   本报提醒大家,想找有资质的中介机构,可以上太原市房地产信息网进行查询。
   不给延期交房留空子
   购房合同须列明“不可抗力”
   两年前,许先生购买了一套住房,购房合同约定去年7月底之前交房。但至今时隔一年多,开发商仍未交房。其间,许先生多方奔走,始终未能拿到房子。开发商称项目延期是因为“不可抗力”因素影响,按照合同条款,拒绝支付经济赔偿。那么,不可抗力到底是指什么?它和逾期交房之间到底又是什么关系呢?
   在很多预售合同里,“不可抗力”常被引入合同,作为房企逾期赔付细则的补充说明。对于此条款中的“不可抗力”,由于认识和理解的角度不同,在实践中购房者和销售方往往会有一些争议,容易产生纠纷。对于“不可抗力”,《民法通则》第153条明确规定:“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定,“不可抗力”应表现为一种客观情况,且该客观情况的出现应同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。
   太原市房管局政策法规处负责人告诉记者,一般情况下,诸如地震、台风、火灾、水灾、雷击等自然灾害最符合“不可抗力”的特征,属于“不可抗力”。但是在实践当中,往往发生更加复杂的情况,认定是否为“不可抗力”事件,需要针对具体情况认真仔细地分析才能确定。通俗来说,战争、天灾、人祸才是普遍意义上的“不可抗力”。不少开发商利用购房者对“不可抗力”法律概念的不了解,肆意延伸、扩张“不可抗力”的范围,从而为自己撑起了保护伞。工作人员告诉记者,在开发商提供的格式条款中,如果存在刻意免除或规避自己责任的条款,应当视为无效条款。
   太原市房管局政策法规处工作人员介绍,不可抗力虽然是法定的免责事由,但并非发生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除责任。根据《中华人民共和国合同法》第118条规定,当事人一方由于不可抗力不能履行合同时,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。另据了解,在建设部颁布的合同示范文本中,对“不可抗力”仅是概括性的表述并没有明确的界定,需要通过双方的协商来进一步确定。在实践中,由于众多的因素很容易造成不能按期交房,这就避免不了要产生纠纷,甚至要承担法律责任。因此,在合同或补充协议当中,应当更加详尽地明确“不可抗力”的范围。
   太原市房管局提醒购房者,在签订购房合同时,针对不可抗力条款时,应注意以下问题:第一,合同中是否约定不可抗力条款,不影响直接援用法律规定;第二,不可抗力条款是法定免责条款,约定不可抗力条款如小于法定范围,当事人仍可援引法律规定主张免责;如大于法定范围,超出部分应视为另外成立了免责条款;第三,不可抗力作为免责条款具有强制性,当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。总之,购房时在合同中或者补充协议中把施工时可能遇到的异常困难及重大技术问题与能及时解决的情况一一列明,以减少“不可抗力”的模糊程度,以防开发商钻空子以“不可抗力”为借口拖延交房。

本报记者 张荣妹