房企拿地费用猛涨176%一二线城市成“唐僧肉”

2016-9-9 编辑:admin 来源:房产资讯网 阅读次数:
  导读: 从去年年底开始,有关三四线城市房地产市场是否有泡沫一直为业界所争议。一年快过去了,数据再次显示,十大标杆房企前10月在一线城市的拿地面积同比上涨约146%,二线发展中城市拿地面积同比上涨约165%,而在三四线城市的拿地面积同比只涨了约...

从去年年底开始,有关三四线城市房地产市场是否有泡沫一直为业界所争议。一年快过去了,数据再次显示,十大标杆房企前10月在一线城市的拿地面积同比上涨约146%,二线发展中城市拿地面积同比上涨约165%,而在三四线城市的拿地面积同比只涨了约37%。不管泡沫之争是否有实质进展,但一线城市在地价增幅高过房价下,依然成为标杆房企的香饽饽却是不争事实。

十大标杆房企购地金额创纪录

中原集团研究中心数据显示,保利、富力、恒 大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海这十大标杆房企前10月购置土地金额明显上涨,创造了2387亿元的历史纪录,同比2012年前10月的865亿元上涨幅度高达175.95%。

标杆房企中,万科前10月购置土地金额最多达702亿元,其次是保利为392亿元,中海以252亿元位居第三。若是与去年前10月的拿地金额相比,标杆房企中涨幅最高的是金地涨幅达554 .17%,其次是雅居乐,涨幅为504.76%;富力以273.08%的涨幅排名第三。

11月14日,已三年未在北京拿地的富力斥资41.55亿元连拿通州两幅土地,价格高于该区域此前同质地块。而前一天,招商地产携手香港置地以40 .1亿元的总价拿下了重庆渝北区两路组团的两宗地块,总占地面积超过600亩。上周,北京共推出8宗需配建大量保障房和自住型商品房的地块,最终这8宗地块分别被保利、首开、中铁、北京城建、旭辉等实力房企拿下,合计成交金额87.69亿元。

一线城市地价增幅高过房价仍吃香

不难看出,这些成交的土地几乎都集中在一二线城市。这一点,从房企成交的土地面积可以证实。中原集团研究中心数据显示,标杆房企在前10月一线城市购入土地面积高达764万平方米,同比上涨幅度高达146.45%;在二线发达城市购入土地面积为1224万平方米,同比上涨幅度为97.42%;二线发展中城市购入土地面积为3638万平方米,同比上涨幅度为164.58%。

同样地,在一线城市出让土地的规划建筑面积方面也可以证实。据链家地产市场研究部数据显示,今年前10个月在出让土地的规划建筑面积方面,四个一线城市中,广州同比增长超过110%,深圳同比增长近80%,北京同比增长超过45%,上海同比增长约5%。在土地出让金方面,广州同比增长超550%,深圳同比增长超420%,上海同比增长超180%,北京同比增长超150%。

显然,一二线城市的土地已成为房企争夺的“香饽饽”,尽管其背后的地价增幅高过房价。据美联物业统计,今年前三季度,北京的平均楼面价11484 .2元,较2012年平均楼面价同比上涨43.8%,上海平均楼面价9142.3元,同比上涨6 6 .7%,广州同比则上涨99.1%,深圳同比上涨109.2%。而北京前三季度土地成交总额为1121.4亿元,较2012年同期上涨135.9%。上海成交总额为1447亿元,同比上涨323.6%,广州成交总额为1 8 1 .7亿元,同比上涨184.2%,深圳成交总额为258.3亿元,同比上涨440 .4%。美联物业全国研究中心王晖表示,虽然一线城市的房价一直以较高的水平大幅增长,但相对于地价指标来说,地价更是激增。

三四线城市购地占比首次低于20%

与一二线城市火爆高涨相对应的是三四线城市的慢速上涨。

中原数据显示,在标杆房企前10个月购入的土地中,三四线城市土地占比首次低于20 %,仅为15%,同比只是上涨了约37%。

万达集团董事长王健林近期在接受媒体采访时就表示,多数三四线城市住宅发展空间已不大,甚至大连、青岛这样的沿海重镇,楼市供应也已经过剩。

一位不愿透露姓名的广州开发商告诉南都记者,在本轮宏观调控初期,由于限购约束较小,二三线城市一度成为开发商的“避风港”,但随着调控的继续深化,一二线城市显然回暖更快、市场更大。其表示,前几年三四线城市房价增长较快,土地相对便宜,因此有一定的吸引力,但如今三四线城市的土地价格已被炒高,并因缺乏消费能力且人口不能积聚,存在泡沫,因此该公司从去年下半年已制定重回一二线城市、减少三四线城市拿地的策略。

克而瑞最新发布的《城市风险与前景榜单》显示,入围风险最高的50个城市中,绝大多数都是三四线城市,原因是外出务工者占比较高,常住人口普遍低于户籍人口,使得市内对新增住房的需求相对清淡,而经济总量的相对有限,以及中心区域土地供应较为充裕,导致了供需失衡。

实际上,大多开发商拿地从去年开始就避开三四线城市。就连在三四线城市拥有巨量土地储备的恒 大地产亦是如此。今年上半年恒 大共拿地34块,其中位于一二线城市的项目占比为38.2%,占比较去年同期上升10 .6%。下半年恒 大更是加大了在一二线城市的布局力度,仅第三季度就拿下合肥、杭州各一块、北京两块地,拿地支出138.85亿元。

业绩创新高融资再“囤粮”

对于标杆房企的大手笔拿地,业内人士指出,销售业绩向好应该是房企拿地意愿强烈的主要原因。据中原地产提供的数据,已公布前10月销售业绩的28家房企,前10个月合计销售额突破了9928亿元,同比涨幅高达33%,10月单月销售额合计也达到了1292亿元。其中万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破了去年全年业绩,大部分房企也将创造自己企业的历史最高销售纪录。

业绩的看好同时也增加了海外融资的筹码,各房企纷纷趁低息吸资“储粮”,为以后面对一二线城市高地价时更加从容不迫。9月以来,在港上市的内地房企在资本市场异常繁忙,绿城、恒 大、绿地、碧桂园以及方兴地产等多家龙头房企纷纷发债融资,涉及资金额度较大且发债期限较长。据不完全统计,从9月开始至10月25日,共有9家房地产公司在短短50天内发行超过52.5亿美元的债券,这还不包括此次万达集团发行的美元债。

“未来10年城镇化率仍是主要经济发展动力”

面对大多数开发商的回归一二线,中原地产市场研究部总监张大伟认为,目前楼市分化已十分严重,大部分房企不敢在三四线拿地,“这些区域之前的积压库存量巨大,而需求则上涨有限,这明显在酝酿非常巨大的三四线楼市泡沫破灭风险。”

然而,上周在中山大学演讲的北京市华远地产股份有限公司董事长任志强却不这么认为:“今天上午有记者采访我,说三四线城市已经出现泡沫。我说,你怎么说出现了泡沫?在中国的特殊情况下,最好不要说泡沫两个字。”任志强表示,2013年前三季度,全国40个重点城市房地产开发投资增速低于去年同期和全国水平,一二线城市投资增速继续回落,三线城市投资增速加快。任志强认为,一二线城市房地产开发投资增速回落,并不是开发商没钱,而是土地不足。一旦土地供应不足以满足市场需求的时候,房价将更加危险,因为历史表明,每一轮土地购置出现负增长,紧接着都会带来房价的暴涨。反之,这次三中全会特别强调了城镇化,解决了制约城镇化发展的一部分问题,在提出宅基地置换同时把市场决定价格摆到重要位置,所以未来10年中城镇化率仍是主要的经济发展动力。

北京广明格致文化传播有限公司总经理王毅敏也认为,目前房企减少在三四线城市的土储只是一种均衡拿地结构的表现,因为此前房企在三四城市拿地过多,还未开发完,这种调整并不会对这些市场产生过多影响。王毅敏表示,“三四线城市依然是城镇化的主要承担者,有着持续不断的需求”。

观点pk

目前楼市分化已十分严重,大部分房企不敢在三四线城市拿地,这些区域之前的积压库存量巨大,而需求则上涨有限,这明显在酝酿非常巨大的三四线城市楼市泡沫破灭风险。

——— 中原地产市场研究部总监张大伟

    目前房企减少在三四线城市的土储只是一种均衡拿地结构的表现,因为此前房企在三四城市拿地过多,还未开发完,这种调整并不会对这些市场产生过多影响。

——— 北京广明格致文化传播有限公司总经理王毅敏

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